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租的房子没到期,照样被强制执行!

来源:  录入时间:2018-09-10 09:09  【字体: 】  打印  关闭

  涨价!

  爆仓!

  甲醛超标?

  没错

  我说的就是

  租房

  近期,

  租房接二连三地成为

  新闻事件的关键词,

  牵动着大家对于生活成本

  和身体健康的关注。

  大学毕业1年多,

  刚成为年轻租客的小天也不例外。

  还好,

  “房租没涨”

  “房主直租,没有中介”

  “装修已过多年,老房子了”

  小天严格“自查自纠”,

  庆幸自己当初慧眼如炬

  躲过这“三劫”。

  庆幸了没多久,

  有关房子的麻烦

  还是降临在小天身上。

  一天,

  小天出门上班。

  走到小区门口时,

  一群人正围着告示栏指指点点,

  “这是又有什么新鲜事了?”

  在好奇心的驱使下,

  小天驻足告示栏前想看个究竟。

  拍卖公告

  法院拟对本小区A栋25-1号房产进行司法拍卖,请居住在涉案房产内的人员在指定日期内自行迁出,逾期不迁,法院将强制搬迁。

  “A栋25-1号不就是

  我租的那套房子吗?”

  小天这下慌了,

  赶紧联系房东老王。

  老王答复:

  自己欠钱还不上被告到法院,

  法院现在要拍卖这套房产抵债,

  现在是“泥菩萨过江,自身难保”。

  小王实在不甘心:

  好不容易找到个称心的房子,

  这才住了不到1年,

  不想搬来搬去折腾了,

  而且,

  当初和老王签订的租房合同上

  明确约定租期两年,

  现在还差一年到期,

  法院总不能不承认

  这租房合同的效力吧?

  于是,

  小天向发布拍卖公告的

  重庆市第四中级人民法院提起异议,

  请求法院中止对案涉房产的执行。

  法院裁判

  重庆四中院审查之后,

  裁定驳回小天提出的异议。

  后对案涉房产进行拍卖,

  老张竞拍成功,买受房产。

  在请示重庆市高级人民法院

  许可之后,

  重庆四中法院执行人员组织

  老张和小天展开协商,

  老张同意继受原租房合同,

  小天得以继续承租。

  以案说法

  Q:本案中,小天同老王签订的租房合同合法有效,且尚未到期,为何不能阻却法院的执行?租赁权的效力究竟如何?

  A:租赁权的性质为债权,但为保护承租人的利益,法律强化其效力,从而使其有物权化的趋势。租赁权主要权能为租赁期限内承租人对租赁物的占有权及使用权。合同法第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,该规定明确了“买卖不破租赁”的原则,即租赁期内即使租赁物的所有权发生变动,租赁物的受让人仍应当承受原租赁关系的约束,旨在保护承租人的合法权益。但是,承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响,不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间发生物权变动,否则便是对所有权的过分限制。因为物权变动既可以基于法律行为的发生,也可以基于公法行为(如征收、征用、拍卖、变卖等)的发生。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置。

  Q:不能阻却法院执行,是否意味着法律对承租人没有救济,承租人只能坐失对房屋的占有?

  A:承租人虽然不得基于租赁权对抗法院对执行财产的处置,但可以向法院主张在处置租赁物时对租赁关系予以披露,或向法院主张保障承租人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。

  法官寄语

  “执行难”是一个系统性难题,其表现形式多种多样,最常见、最被公众所了解的就是“查人找物难”和“财产变现难”。对不动产的“变现”更是涉及到很多具体问题,如何保护平衡房屋承租人的权益就是其中之一,对此,最高人民法院依据房屋租赁的不同情形、不同时间阶段对具体问题进行了具体规定,既有效保障了申请人执行债权的及时清偿,又兼顾保护了善意承租人的合法权益,承租人遇到相应情况可依程序寻求救济。

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